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定期借地権

定期借地権

定期借地権の誕生

 定期借地権の歴史は浅く平成4年8月に施行された新しい借地借家法に規定されたのが始まりで、通常の借地権と違って、当初定められた契約期間で借地関係が完全に終了し、その後は更新できないという内容を持つ借地権の一種です。

 普通の借地権は、借地する人(借地人)の権利(借地権)が非常に強く、土地所有者(地主)からは、「土地を貸したら、まず、返って来ない。」とまで言われるほど、借地人が保護されています。

 このため、地主さんは土地を新たに人に貸すことを忌避することが多く、こうした状況は土地の利用の面から見て良くないということで、旧借地法、旧借家法そして旧建物保護法の三法が廃止され、これらを統一する新しい借地借家法が誕生したおりに導入されたのが定期借地制度です。

定期借地権の特徴

 定期借地権の特徴は、次の3点です。

  1. 契約の更新がない
     定期借地権には契約の更新は一切なく、期間期間の満了とともに完全に契約関係を終了させることになります。
  2. 建替による借地期間の延長がない
     定期借地権は、契約期間中に借地上の建物が建替えられても当初定めた契約期間が満了すれば、土地が地主に返還されます。
  3. 建物買取請求権がない
     旧法借地権では、借地人が契約期間満了時に土地を返す条件として建物を地主に買取ることを請求できましたが、定期借地権ではこの建物買取請求ができなくなりました。したがって、原則として、借地人が建物を取り壊して土地を更地に戻して返還することになります。

定期借地権の種類

 定期借地権の種類は3種類です。

  1. 一般定期借地権
     借地期間を50年以上とすること及び公正証書などの書面で契約をすることで成立します。
     戸建住宅やマンションの居住用等として、定期借地権のなかでは、もっとも活用されています。
  2. 事業用定期借地権
     事業の専用に供する建物の所有を目的に、存続期間を10年以上50年未満として公正証書で契約をすることで成立します。
     事業用定期借地権で30年以上の契約期間を定める場合には、法24条の建物譲渡特約付借地権を併用することもできます。
     法改正前は借地権の期間が20年と短かったことから、ロードサイド店舗や個人の医院等、比較的、建築コストをあまり掛けない軽微な店舗や、短い事業期間で投下資本を回収する事業者の店舗展開などに活用されました。
     地主さんとしても、一般定期借地権のように50年というような長い賃貸期間でないこともあって、事業者から得られる地代も相応の高水準が期待できることから、事業リスクの少ない土地活用として良い評価を受けています。
     最近は、高齢化社会に相応しく、医療や介護の施設としての活用も増加傾向にあり、介護サービスの拠点やそれらと診療所の複合施設等にも活用されてきています。
  3. 建物譲渡特約付借地権
     借地権設定後30年以上経過した日に、地主さんが借地人さんから借地上の建物を買取ることを約束する借地権です。

定期借地権で土地を活用する地主さんのメリット

 定期借地権で土地を活用する地主さんのメリットとしては、下記のようなものが考えられます。

  1. 確実な土地の返還
  2. 固定資産税や都市計画税の軽減
  3. 借入をしてする土地活用より低リスク
  4. 相続税対策
  5. 定期安定収入の確保
  6. 保証金、権利金、前受地代などでする資金調達

定期借地契約時の一時金

 定期借地契約時に授受される一時金とそれぞれの特徴には次のようなものがあります。

  • 敷金
     敷金の額は、賃料の1~2年分と比較的少額ですが、地代水準は高額になる場合が多いです。
  • 権利金
     定期借地権の権利設定の対価として授受され、個人の地主さんの場合は、一般的には不動産所得として課税されるデメリットがあります。
     また、権利金額が土地の時価の50%を超えると、譲渡所得課税(税率20%)がなされます。
  • 保証金
     定期借地権マンションでは権利金の採用も多いのに対して、戸建の一般定期借地では、この保証金方式が主流となっています。
  • 前払地代
     地主さんは、前受地代を期間に応じて年額分を収入として計上することになります。実体は権利金のようなものですが、権利金に比べ課税上のメリットが大きいです。借地人さんが事業者の場合は、期間に応じた損金(経費)計上が可能となるメリットもあります。
  • 組合せ方式
     保証金と権利金、敷金と権利金、前払地代と保証金等の組合せも可能です。

    定期借地権による土地活用のご相談は、根来行政書士事務所  電話番号077-554-3330まで!

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