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任意売却

任意売却

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任意売却とは

 不動産を所有していて、その物件について住宅ローン等の借入がある場合、普通は住宅ローン等の債権者の権利である抵当権が設定されています。

 我が国の民法は抵当権の内容について「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」と規定してます。

 つまり、抵当権者=債権者は、その抵当権が設定された物件について優先的に返済を受ける権利を持っているわけです。ただし、占有する権利は債務者等にありますから、お金を借りて抵当に入れても住むこと、使うことはできるわけですね。

 しかし、債務者が借りたお金を返済できないことになってしまい、その期間が一定期間(この期間は、具体的に契約書に書いてあります)が経過すると、債務者が法律用語でいう期限の利益を喪失したという状態になります。

 すると、債権者は抵当権の設定された不動産を裁判所に頼んで競売してもらうことができるのです。(最初の約束で決めた返済内容で返済を続けている限り、こういう事態は起こりません、念のため。)

 さて、債権者は債務者が期限の利益を喪失したら、何が何でも競売に持ち込むかといえば、そうとは限りません。なぜなら、競売で不動産を処分すると、普通の不動産売買よりも低価格になることが多く、競売で満額の回収が困難な場合は、できるだけマイナスを少なくするため、特殊な場合を除いて、普通の不動産売買で物件を処分することのほうを希望するからです。

 ただ、物件の所有者に売却に同意して任意に売却活動をしてもらえないと、債権者としては、そうしたくても勝手にはできません。

 そこで、抵当権の実行により競売される前の段階で、債権者と所有者が合意の上で物件を売却することを一般に任意売却するといいます。最近は、縮めて、任売(にんばい)という人も多いですね。

 任意売却の呼称は、競売が所有者の意思に構うことなく強制的に売却されてしまうこと(いうならば強制売却ですね)との対比で、そう呼ばれているのです。
 
 しかし、権利関係が複雑に入り組んでいると任意売却が難しい場合もあります。

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 当事務所では、任意売却全般についてのコンサルティングを行っています。任意売却のご相談は、根来行政書士事務所 電話番号077-554-3330まで!

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